李国旗

 

政策调控、销量锐减、土地流拍、开工延期，房地产企业市场怎一个“冷”字了得。但对于相当一部分刚需购房者，楼市里最实用型的考题当属户型的市场接受度。现如今楼市限购又限贷，不少购房者都是老少两代凑钱购买升级版大户型，或者新婚夫妇适度透支“一步到位”买婚房，这些新的购买特点都给户型设计开出了高难度的考题，紧凑、舒适、实用，缺一不可。黑龙江省齐齐哈尔市这个处于国家三至四线之间的省辖地级市和国内大多地方一样，其房地产开发的楼盘也是如雨后春笋般，纷纷崛起。国内房地产业大佬纷纷在此扎营驻寨，中国二十冶集团有限公司作为独自操作房地产开发的初涉者，在本已刺骨的冰水中赤脚趟路，能否规避暗流，坐上扬帆舟船抵达彼岸？哲学家克里斯托弗-莫利说：没有人知道，当他打开一扇门时，有什么在等待他，在那扇门的后边隐藏着何等的奥秘。打开一扇门，包容着某种未知的情趣，某种进入新的时刻的感知和繁琐仪式的新形式，包含着人间至乐的最高闪现，也许会改变并重新分配人的力量。

怀着浓厚的兴致，记者日前走访了由二十冶独立筹划、开发、建设的商品楼盘，采访了二十冶总经理助理兼齐齐哈尔北方中冶置业总经理于振江，听他对中冶国际滨江城开拓之路的独家访谈，或许给市场转型后的冶建人带来些许启迪。

一

中冶滨江国际城位于齐齐哈尔国家级开发区新南苑，地处嫩江滨江资源带核心位置，向西1000米可瞰嫩江胜景，向北4.5公里即享城市中心繁华，向南5公里可达新南站交通核心，7公里至机场通航全球。“五横四纵”的城市路网，顺畅直达各个区域。是集生态、文化、艺术于一身的公园式栖居住宅区。其总建筑面积约为120万平方米，计划总投资32.66亿元，拟分四期进行建设。目前，一期推出的楼盘多层已经竣工，社区园林景观也在建设中，医院、学校、道路等周边配套设施正日趋完善。但是在项目前期，由于经验不足，调研筹划准备工作比较仓促，很多问题没有做实做好。如，土地问题、拆迁问题、市政配套问题、政府文件了解不够，前期调研不详细，对市场把握缺少依据，定位不准确，对投入相应的人、财、物，没有准确概念，给后续开发发展带来很多周折。作为齐齐哈尔项目开发建设的总指挥，于振江眼中流露出明显的遗憾。

显然，这个经历如同惊堂木，一开堂就得紧张起来，闻风而动。于振江说，要足够重视调研，把握住市场定位，为市场开拓及领导决策提供准确依据。

二

路是人走出来的。做好市场开拓要有一往无前的信心与勇气。从2009年开始，于振江带领一班人历经从资产接收到旧厂拆除，克服受让土地内原企业建（构）筑物及管线图纸缺乏、没水、没电、没道路、最冷时候零下四十度等恶劣环境及原造纸厂工人闹事等各种纠纷，其过程的辛酸与艰难让他“刻骨铭心”。而完全自主开发房地产对齐齐哈尔北方中冶置业这个项目团队全体人员来说尚属首次。于振江说，做房地产项目一个不能忽略社会人的生存命运，再一个不能忽略员工的职场体验，这是新课题的考量要素。疏离对新课题的使命感，就缺乏了成就一番事业的内涵。他除要求管理人员加强学习业务知识外，还聘请专业人员每周按计划进行培训、学习、相互交流，在工作中不断梳理总结逐步提高业务管理水平，并定期进行讲评，以此作为业务考核的依据。在实际工作中逐渐建立适用于房地产项目管理的各项管理制度。要赢获房地产施工项目独具个性的管理成就并不是件易事。不仅需要熟悉运用项目管理模式和施工经验，更需要的是我们认识中包含着多少对企业发展的感动，企业情怀在心，岂能掉以轻心。许多哲人都将“充足的调研筹划”视为要则，人们要是预先有了训练，那他们对于自己早有准备的事情，对于各种磨难，甚至对于遭受别人的反对，都会更加勇敢地予以正视。相反，没有准备的人则常被无关紧要的小事儿吓得惊慌失措。我们要做的是，不管发生什么事情都不会使我们感到惊奇。既然事情显得比实际上更为可怕的原因是对情况的不熟悉，所以养成充分调研不断反思的习惯，能确保人们无论碰到哪种不幸都不会是完全的生手。

三

谈及几年来亲自操盘房地产筹划、开发、建设、销售等的经历过程，于振江不无感触地说：该约束就约束，如果没有好的管理，房地产项目风险很大。他说房地产开发离不开当地政府的支持。如何与政府沟通建立良好的关系十分重要。三年来，每一步都离不开政府各个职能部门的理解支持。融洽的政企关系是企业在当地市场发展的保证。他说，在投资开发中，前期的可研工作要对当地的投资环境、政府的廉政效率、民风习俗等做好充分的研究调查。

作为投资方与政府搞好关系的前提是做好产品的质量、现场的安全及文明施工规范管理。没有过硬的质量和令人信服的系统规范运作体系，何来与政府搞好关系。

此外，齐齐哈尔北方中冶置业有限公司积极履行央企的社会责任，还解决了部分原造纸厂下岗职工再就业等等，为企业与政府之间的沟通起到了良性推动作用。

2012年8月18日，齐齐哈尔中冶滨江国际城滨江会所及景观示范区开业典礼隆重举行。齐齐哈尔市委书记韩冬炎莅临滨江会所。齐齐哈尔市政协主席张云志、副市长郝明哲、市政协副主席孙立凯及龙沙区区委书记李洪国、中国二十冶集团有限公司总经理张孟星等出席盛典。

开业典礼后，市领导和嘉宾对中冶滨江国际城景观示范区及项目进行了实地视察。市委书记韩冬炎率诸位领导，全面了解了中冶滨江国际城的先进规划理念及施工品质。韩冬炎对中冶滨江国际城将为齐齐哈尔市带来的人居影响寄予厚望，并指出了滨江地块的未来发展方向。

2012年9月7日上午，齐齐哈尔市人大、市政协、市工商联民主人士代表一行莅临中冶滨江国际城。众人饶有兴致地参观了中冶滨江国际城的景观示范区、样板间以及滨江会所，对中冶滨江国际城的建筑风格、规划设计以及建造质量等方面都大为赞赏：“来到滨江国际社区的确很震撼，没想到，原来的造纸厂，能建起这么漂亮的住宅。周围的景观及建筑外立面带给人非常优雅、舒适的感受，不愧为是鹤城双A级的高品质楼盘”。

四

据齐齐哈尔相关媒体的数据统计表明，2012年6-8月，中冶滨江国际城的楼盘销售，连续三个月位居齐市房产销量冠军，销售总量占齐市的70%，如此佳绩不仅在当地引起广泛关注，作为企业中人，也不禁为之兴奋。

2011年3月20日，齐齐哈尔市商务局、齐齐哈尔市住房和城乡建设局、齐齐哈尔市物价监督管理局、齐齐哈尔市食品药品监督管理局、齐齐哈尔市医疗保险局、《齐齐哈尔日报》、《鹤城晚报》共同组织纪念3·15国际消费者权益日“关注民生—群众满意单位”展评活动，这是中国质量监督体系的金牌活动，齐齐哈尔北方中冶置业有限公司在测评中荣获“群众满意最佳单位”称号。

2011年4月20日，中冶滨江国际城项目，在中国房地产协会、中国民族建筑研究会民族建筑环境与居住文化专业委员会共同主办的“首届绿色人居建筑规划设计竞赛暨低碳房地产典范项目推广盛典”活动中，荣获中国人居低碳典范“绿色宜居健康住宅”和“最具影响力楼盘大奖”双项殊荣。

中冶滨江国际城一期建设，其安全文明施工管理、楼盘实体质量在市质监站多次联合检查及抽查中名列前茅，获得很高评价。2011年6月15日，中冶滨江国际城一期（A-06地块）项目全部37栋住宅，在由国家住房和城乡建设部会同黑龙江省住房和城乡建设厅、齐齐哈尔市住房和城乡建设局共同组织住宅性能评定专家组，进行的住宅性能评审中顺利通过预审，被认定为2A级，这在齐齐哈尔市近5年来尚属首次。齐齐哈尔北方中冶置业有限公司不仅实现了一期楼盘住宅品质的提升，也为二十冶集团公司赢得了荣誉。

说到荣誉，笔者不禁产生更多联想。近年来，二十冶在四大版块齐头发展的格局中可谓锦旗招展，沉思之后恍然大悟，所有荣誉的独到之处是二十冶人的情怀。在自己热爱并为之努力的时候，这些人们是精神上的殉道者。当他们面对困难、艰险、非主流、市场边缘化的考验时刻，支撑他们内心的是一种爱，一种对自己的岗位，企业、事业的人格情怀。当我们的作为成为荣耀的那一瞬，我们的人格情怀就展现出来，被提升、放大到无垠的境界。

五

面对项目进展及销售感到些许欣慰的于振江，在回顾前期操作时深有感触，真真切切地体会到资源配备不足所带来的困惑，品尝到缺乏专业人才以及缺乏系统性调配而带来的人力资源浪费的矛盾。要是用成语来形容当时的难，举步维艰、力不从心正合适。于振江介绍说，房地产投资、开发建设及市场运作推广，是一个非常专业的系统工程。在前期调研、筹划、定位及设计、建设、销售、服务、管理等各个阶段，所需专业人才侧重点不同，流动性也非常大，如果集团公司的房管中心，将公司所有项目采用集中管理，资源共享，这些专业人才就会在各个项目的不同阶段发挥其应有的作用，从一定意义上来说也就极大释放了人力资源系统配置问题导致的人才既缺乏又浪费，束缚企业发展步伐，影响发展开拓这个瓶颈。

与集团公司惯有的冶金、市政及保障性住房项目的管理模式相比，作为集团公司产业转型的房地产投资开发，其管理模式一定要按房地产市场规律运作，否则，会受到市场的惩罚。他建议说，房地产开发风险性大，要时刻树立居安思危的意识。如果集团公司能把房地产做成支柱产业，设置相应的机构及运行管理办法。在原材料、招投标、设计、勘探等统一管理。单就是物资建材采购这方面，借鉴例如像，恒大、万科等目前房地产开发龙头企业的成功做法，建立采购中心与建材生产企业直接签署合作协议，在原材料上就对把控质量、降低成本提供了一个可靠的保证。

六

房地产开发建设与冶金、市政等项目建设施工有很大区别，该节俭的要节俭，该投入的一定要投入。前期投入，如，调研、筹划、给未来商品市场定位等，需要花费大量的时间及人力资源，并要选择优秀的设计团队参与设计，如一期小户型控制在80%定位比较准，其建筑设计园林化风格受到欢迎。产品推广阶段，中冶品牌、产品形象、区域炒作、房展会、认筹、开盘等要素上都要舍得投入。这些环节对我们冶金施工企业来说是全新的课程，但在非钢领域中特别是在房地产领域却是传统攻略，项项不能忽略，须臾不可错失。房地产优势就是地理位置，用房地产业公认的理论就是：地段-地段-还是地段。目前，中冶滨江国际城一期6-8月在齐齐哈尔整个房地产销售份额的70%. 。其地段偏僻（原造纸厂）、配套设施没完善，在市场如此低迷的情况下，面对（恒大等众多房产企业的竞争）取得如此成绩，一靠产品质量，二是营销推广”。 “产品能得到市民、市场的认可感到欣慰与自豪” 。说到这里，愉悦的神情展现在他的脸上，也传染给了一旁的聆听者。

当谈及如何做好房地产的配套设施及后续开发建设时，于振江说：要充分利用社会资源。配套商业圈的建设，希望能利用集团公司的平台，引进更多的合作伙伴。如，与国内知名商业集团合作，共同发展实现共赢。后续的发展，汲取一期建设由于专业人才缺乏、市场经验不足，带来的前期投入过大的教训，已越来越趋于理性，投入产出需做好平衡，把握好市场定位，这样才有可能在国家市场调控的冲击，市场需求特别是业主刚性需求受到影响的局面中，抢得一席之机。

于振江侃侃而谈，不禁让笔者再次想到那个无形的精神。一个管理者在谈论自己衷情的事业时眉飞色舞，这不是情怀是什么！只要情怀跟企业现实发展有共鸣，只要筹谋跟当下的作为有碰撞，它不就是我们的现实关注吗。房地产经营发展的现实向我们提出的是全新的挑战，它提醒我们不仅不能满足于从先辈那里继承下来的东西，也不能满足于以往冶金施工管理积累的那点经验。要从当代共鸣中寻找新的东西，寻找继往开来新的增长点，包括市场价值重建的问题。否则，我们怎样才能构建出具有深刻记忆的企业经典。

望着眼前这位精神矍铄充满自信与果敢的项目指挥者，笔者深信，齐齐哈尔作为集团公司发展经营最北端的一块阵地，在比较艰苦确又充满机遇与挑战的环境中，在房地产开发的破冰之旅中，定能走出一条属于自己的通关大道。哲人泰纳谢说：人是衡量价值的尺度。在不断地实践中人们需要弄清楚的是人创造价值还是人通过价值而被创造。在第一种情况下，人是衡量价值的尺度，因而只有人的需要和人的发展相联系，价值才有意义。从另外的意义上来讲，能否培养锻造出一批在企业发展大业中充满抱负与情怀的优秀人才，这才是给集团公司创造的最大财富。 　②